全面实施商品房现房销售制度 海南楼市再出调控大招!

2020-03-09 09:14:19 来源:小白读财经 作者:熊大 华资实业20%大肉分享

  据多家媒体报道,3月7日晚,海南有关部门出台了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。《通知》主要针对安居型商品住房、本地居民限购和现房销售制度等方面做了相关规定,调控力度空前!

  全面实施商品房现房销售制度,海南楼市再出调控大招!

  亮点几何?

  1、对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

  解读:此举是传统限购调控的延续,也是在“房住不炒”的基础上打击遏制投资炒房的举措。但是此举也透露了一个非常明显的信号,那就是供需端的重新调整。2019年海南省全省商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。同期海南人口比上年增加10.4万人。

  未来海南的目标是自贸港,所以就需要足够的人口来支撑房地产需求,如果人都没有,房子供应给谁呢?

  2、鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。

  解读:目前安居型商品房在很多城市都有,比如北京的共有产权房和深圳的人才引进住房等,而海南此举旨在落实“低端有保障,中端有支撑,高端有市场”这么一个市场格局,同时也为实施现房销售起到一个铺垫的作用,因为只有实现了安居乐业,才有足够的需求来支撑现房市场。

  3、改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

  解读:商品房预售制度是行业惯例,但其弊端显而易见:烂尾楼、违法违规销售、内部操作等。海南此举终结了商品房预售制度,可谓是对房地产高杠杆下了一剂猛药!

  此前其实对于取消预售制度一直争议不断,那时候是考虑到房地产对于经济的拉动功不可没。但现在海南的经济正在“戒掉”房地产,取消预售长期看未必是坏事。

  预售和现售有什么区别?

  商品房预售是指开发商将正在建设中甚至还是一片工地的房子,预先出售给购房者,俗称“卖楼花”。而现售则是将竣工验收合格的商品房出售给购房者。

  因此预售就是让开发商在房子竣工之前,就让购房者付首付,还房贷,从而提前获得资金回笼,加快资金周转速度,但是风险却转嫁给购房者和银行,比如房屋质量问题、房贷断供等。

  谁不想赶紧拿钱走人,获利了结呢?要知道,根据《商品房销售管理办法》规定,商品房现售的条件比预售要多3条。这几十个字的背后必然要大幅增加开发商的成本,换做谁都更倾向预售。

  全面实施商品房现房销售制度,海南楼市再出调控大招!

  在以前住房短缺时代,预售对提高房企周转速度,有效促进住房供给,对盘活购房需求和经济有着正面的作用,但随着房价的非理性繁荣,这种制度逐渐弊大于利。

  早在18年9月,广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,“建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”,但后来住建部宣布情况并不属实,最终不了了之。

  为什么?因为那时中国经济还没有做好经济下行和贸易挑战的准备,房地产还不敢乱动。如今在海南试点,可谓是开了先河,这是高层对楼市态度又一次大转变的明确信号!

  对于楼市和房企意味着什么?

  1、此次《通知》最大的亮点在于预售制度的取消。对于房企来说,将增加房企资金压力和降低周转率,因为房企首先需要足够的资金来保证房屋合格可交付使用,拎包入住。这么一来将直接导致资金回笼周期延长,资金周转风险增加,从而降低房企拿地欲望。拿地欲望弱了,也间接地冲击了地方土地财政的空间。

  对于购房者来说,购房可以真正做到“一手交钱一手交货”,所见即所得的公平交易。而在此前,购房者从开始签合同到最终拿到不动产证,往往需要2年甚至更长的时间。

  2、预售制度是房地产行业重要的经营杠杆,而取消预售将对中小房企的经营提出了更高的要求,行业龙头将具有更多资源和资金优势,中小房企难免会被收并购,行业集中度或将继续提升,但另一方面,也有利于化解行业长期杠杆风险,整体降低行业风险溢价。

  3、海南的土地供应一直偏紧,据中国土地市场网网站显示,海口市2019年住宅用地仅为155.57公顷,而在住宅用地供应中,主要是回迁安置房、人才房以及少量的商品住宅。同期海南商品住房用地仅583.35亩。同时,海南房地产开发情况整体较弱,存量土地很多,一旦施行现房销售,意味着未来新开商品住宅供应会越来越少,短期或利好房价。

  4、海南摆脱对房地产依赖的调控给了全国一个很好的榜样。海南自2018年调控以来,多项指标显示调控成效明显:2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售均价保持在1.5万元/平方米左右;生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%;固定资产投资与地区生产总值比例下降至59.6%。

  全面实施商品房现房销售制度,海南楼市再出调控大招!

  千万不要小瞧海南的力量,如果海南这条路走通了,必将成为全国房地产市场历史性调整的宝贵经验和样本。

  结语

  一方面,海南本次调控,不排除近期海南或会出台较大力度的红利政策的可能性,高层为了避免市场炒作而提前出台政策压制。毕竟海南将建立高水平的自由贸易港,而自由贸易港对应的楼市制度、税收制度等等都是不一样的。

  另一方面,由于疫情,在很多人寄希望于楼市重新放松调整时,海南“反其道而行”,透露出这个很关键信号:房住不炒。

  购房者“任人宰割”的日子不多了,真正意义上房住不炒的那一天指日可待!

关键词阅读:商品房 现房销售制度 海南楼市

责任编辑:申雪娇 RF13056
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